MIGUEL HERNÁNDEZ...Director del Programa Inmobiliario del IE Business School,
socio de Proactiva Asset Management y miembro de la Royal Institution of Chartered Surveyors El futuro se puede pronosticar a corto plazo e intuir a medio o largo. Por ello he dividido este artículo de opinión en dos bloques: previsiones coyunturales y tendencias de futuro. El primer bloque se ha enfocado de forma cuantitativa y el segundo, más etéreo, de forma cualitativa, lo que parece lógico por cada uno de los objetivos de los mismos.En los últimos años, los mercados inmobiliarios se han hecho enormemente líquidos y las rentabilidades que ofrecen son superiores, en muchos casos, a los mercados inmobiliarios tradicionales. El capital ha entendido que, en este contexto, el inmobiliario es una magnífica alternativa de inversión, que siempre está respaldada por unos activos que garantizan el valor. En el gráfico 1-2 se puede observar que, en la mayoría de los países, estas rentabilidades han superado el 10%, con un nivel de riesgo realmente acotado. La falta de producto de calidad y la esperada recuperación económica alemana tenderán a nivelar estos valores por país, igual que unos vasos comunicantes. En el mundo inmobiliario la globalización también está llegando de forma más pausada, pero más profunda. Los capitales tardan en introducirse en nuevos países, aunque una vez establecidos su retirada es más lenta. La situación en España se puede resumir en que los años excepcionales que hemos tenido en el segmento residencial tenderán a un ajuste gradual. El hecho de que no exista, co mo en EEUU, una “deuda básica”, ya titulizada, parece alejar el fantasma de la burbuja, aunque sin duda se producirá un ajuste hacia un escenario más maduro. Siendo el mercado na cional esen cialmente residencial, no debe dejar de observarse que los segmentos comercial, oficinas e industrial contrarrestan el ciclo y ofrecen posibilidades a me dio pla zo. Ante este escenario de mucha liquidez, debido a los resultados de los ejercicios precedentes, y al “agotamiento” de la demanda residencial aparecen dos alternativas: nuevos productos o nuevos mercados. Parece que las empresas españolas están apostando fuertemente por el segundo supuesto, e igual que es difícil ver a grupos especializados en residencial pasarse a los segmentos de comercial, oficinas o industrial, sí es muy habitual que estos grupos tiendan a repetir sus modelos de negocios en otros países. La inversión española inmobiliaria en el extranjero se ha disparado en los últimos años y en el último ejercicio supone ya el 21,3% del total. Los mercados internacionales se pueden agrupar en dos bloques: los tradicionales y los emergentes.
• En los tradicionales estarían Norteamérica y Europa Occidental. Son mercados maduros, con mucha competencia y mucha seguridad jurídica. Son muy adecuados para grandes empresas. Son bastantes esta bles y la financiación está asegurada.
• En los emergentes hay distintas velocidades:
- La “Europa del Este”, ya dentro de la Unión Europea, va acompasando la seguridad jurídica a los estándares occidentales, pero el sistema bancario todavía no ha “capilarizado” el capital hacia los individuos com pradores de vivienda, lo que sí ocurre con los usuarios internacionales de los segmentos comercial, oficinas o industrial. La financiación llegará con más fluidez, pero llevará un tiempo.
- En Sudamérica sigue existiendo el riesgo país, aunque las demandas son muy potentes, si se posiciona el producto residencial adecuadamente. La “vivienda aspiracional” tiene enormes posibilidades. México aparece como una posibilidad muy interesante. - La India se ha convertido en el call center mundial y está ganando en la batalla de la deslocalización de los servicios. El traslado de muchas multinacionales a este país y su enorme población, le convierten en un lugar de especial atractivo para inversiones en oficinas y comercial. - China va dando pasos hacia un sistema jurídico que soporte los derechos de los inversores (el derecho de la propiedad inmobiliaria tiene lagunas im por tantes). El po ten cial de su po blación justifica apostar por los segmentos comercial e in dustrial (especialmente logístico). - Los “destinos turísticos” (Mediterráneo, Caribe o Sudeste Asiático) están muy sujetos a la situación económica y son muy volátiles, si además existe el riesgo país. - Rusia y los “mercados satélites” se perfilan como auténticas opor tunidades. Dependiendo del papel que jueguen los rusos en el contexto internacional, y según se vayan ha ciendo transparentes los pro cesos administrativos, las operaciones que aparecerán durante los próximos años serán sorprendentes. - Oriente Medio y el capital del petróleo serán jugadores muy importantes en el nuevo contexto inmobiliario mundial, tanto por localización (Dubai, como ejemplo más paradigmático), como por sus recursos de capitales (los vehículos de inversión islámica cada vez son más fuertes y competitivos). - Me parece interesante cerrar este bloque apuntando el papel de los mercados estables y transparentes de Japón, Australia, Hong Kong o Singapur, que servirán de canalización de inversión a otros mercados menos desarrollados a través de nuevos vehículos de inversión, como los Real Estate Investment Trust (REIT´s). Para completar el bloque de coyuntura, me parece interesante hacer una reflexión sobre el valor de las compañías inmobiliarias nacionales cotizadas. Si observamos su PER, deuda neta o deuda/Ebitda, en relación con compañías similares europeas, vemos que sus números son muy buenos. En cuanto estas empresas consoliden su modelo de negocio en España y en el extranjero, se alejarán las turbulencias en cuanto a su valoración actual. Se seguirán produciendo agrupaciones en el sector para poder tener tamaño de competir en mercados globales.
TENDENCIAS DE FUTURO CUALITATIVAS El negocio inmobiliario se soporta en el “derecho de la propiedad” y no deja de ser el vínculo entre la financiación al consumidor y la financiación empresarial. En momentos de expansión de la economía, el sector se apalanca enormemente y es habitual hacer operaciones sin recursos propios, como ha ocurrido en España en los últimos años. Cuando la economía global se contrae, la posibilidad de cruzar operaciones se separa y son necesarios muchos recursos propios para soportar los activos. Los pilares en los que se debería soportar la salud del sector inmobiliario serían:
- ÁGILES MECANISMOS DE FINANCIACIÓN que sustenten las expansiones y contracciones de los mercados descritos previamente. Aparecerán fórmulas para dar entrada al capital en los productos inmobiliarios cada vez más novedosos. Las “contabilidades creativas” y “asunciones fiscales arriesgadas” se vislumbran como los riesgos.
- LEGISLACIÓN ADECUADA en materia del derecho de propiedad (o concesiones administrativas) y especialmente en materia de suelo, que es la ma teria prima del sector. En España tenemos en este asun to un auténtico tema a mejorar, y que además limpie las sombras de duda de co rrupción que siempre acompañan al sector.
- MEJORA DE LOS MECANISMOS DE GESTIÓN INTERNA DE LAS COMPAÑÍAS. Las nuevas tecnologías no han llegado en profundidad a la actividad inmobiliaria y las estructuras empresariales no se han modernizado lo suficiente. La madurez del mercado obligará a revisar estas cuestiones. Mi última reflexión es sobre el valor sociológico de la actividad inmobiliaria. Nuestra forma de vivir, trabajar o comprar, cambian permanentemente y siempre hay edificios detrás de los “nuevos hábitos”. Además, las migraciones son las mayores de la historia de la Humanidad. Por otro lado, nuestras ciudades han sufrido una transformación espectacular en los últimos años: los transportes (locales, regionales o internacionales), las dotaciones (educativas, sanitarias, administrativas, etc.), los espacios verdes y las zonas libres configuran cada vez más las oportunidades inmobiliarias. Sólo una lectura inteligente de las nuevas formas de vida en relación con las localizaciones adecuadas garantizará el éxito en el futuro.
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Los riesgos, según el FMI
El último informe publicado por el Fondo Monetario Internacional (FMI), en abril último, sobre la 
economía mundial (World Economic Outlook) puso el foco en los riesgos que existen en el mercado inmobiliario de los países desarrollados.“El análisis considera que en numerosos países, el incremento en los precios de los inmuebles excede significativamente el nivel justificado por fundamentales tales como crecimiento de la población, del ingreso y de las tasas de interés, elevando la estimación de que los precios de los inmuebles deberán ajustarse en los próximos meses”, advirtió el informe del organismo.
Por otra parte, el FMI también encontró que la correlación entre el precio de los inmuebles en los distintos países era sorprendentemente alta, más teniendo en cuenta que se trata de activos que no se negocian como las acciones o los bonos. Esto incrementa la posibilidad de que una caída en los precios pueda afectar a varios países al mismo tiempo, lo que aumentaría el impacto en la economía mundial.
“Tanto en el mercado inmobiliario de los EE.UU. como en el de Europa, las operaciones se realizan con un fuerte apalancamiento financiero. En Europa, prácticamente se está tomando un 80%-90% de deuda para la compra de un inmueble. Entonces, al ser excelentes las condiciones financieras a nivel mundial con tasas récord, más la falta de otras alternativas con buen rendimiento, todo esto hace que el mercado de real estate se retroalimente”, afirmó Gervasio Ruiz de Gopegui, coordinador de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Belgrano.
De hecho, el Fondo Monetario Internacional comparó el efecto de un crack inmobiliario frente a uno de origen bursátil. Un crack bursátil, definido como una caída superior a 30% en los precios de las acciones, “cuesta” el equivalente a 4% de crecimiento del PBI en 2 años. Mientras que un crack inmobiliario, definido como un caída en los precios superior a 14%, produce daños similares a una caída de 8% en el PBI. Y encima sus efectos duran mucho más: hasta cuatro años.
Sin embargo, para Juan Carlos Franceschini, director de la consultora especializada CDI, la calidad del informe del FMI es discutible, teniendo en cuenta lo sucedido recientemente con el organismo y sus recomendaciones de política económica para la Argentina. “Lo del FMI es poco serio, es uno más de los típicos informes que elabora el organismo y que han perdido respeto después de la experiencia argentina. El mercado no está a las puertas de una hecatombe, hay correcciones que se están llevando a cabo en España de manera gradual.”
Inversores extranjerosEn nuestro país, la situación que vive el sector inmobiliario es muy distinta. Para José Rozados, director del sitio especializado Reporte Inmobiliario.com, “mientras que el aumento de los valores de la construcción en España y en los EE.UU., los dos mercados más recalentados, se da a partir de condiciones de financiación de tasas bajas, acá la compra de las propiedades en el segmento premium se hizo con recursos propios, sin financiamiento.Si suben las tasas, ninguno de estos compradores se va a ver apremiado por una cuestión financiera y va a tener que salir a vender sus propiedades, cosa que sí sucedería allá”.
Pero en realidad, esta apreciación del mercado tiene en cuenta cómo financiaron los inversores argentinos sus compras de viviendas en el sector premium, que es el único segmento del mercado local adonde llegan inversiones extranjeras. “Lo que sí entiendo que podría llegar a haber, es que en el caso de que ocurra algún problema con el real estate en el resto del contexto mundial, obviamente va a haber una disminución en el ritmo de comercialización local, por la misma duda que presenta el mercado general. Pero es bien distinto en el sentido de que aquí no es un efecto financiero el que está produciendo la suba, sino que es una demanda sostenida”, agregó Ruiz de Gopegui.
De acuerdo con Rozados, la proporción de extranjeros que invierten en el mercado premium local llega a un 15% del total, concentrado en los barrios de Puerto Madero, Recoleta, Barrio Norte y algo de San Telmo. Si bien esta proporción no es tan elevada como para que en caso de que se pinche la burbuja en EE.UU. y Europa el mercado premium local se detenga, sí puede afectar a una parte de los desarrollos en curso. De hecho, Franceschini explicó que en algunos emprendimientos de Puerto Madero, la participación de inversores extranjeros puede llegar al 40%.
Efectos indirectosEl director de Reporte Inmobiliario prefiere privilegiar el efecto indirecto por sobre el directo en caso de estallido del mercado inmobiliario internacional. “Gran parte de los valores inmobiliarios están respaldados en el consumo de los estadounidenses y de los europeos. Porque ellos están endeudados en función de lo que valen sus inmuebles. Por ende, una caída en la valorización de sus inmuebles repercute en sus posibilidades de endeudamiento y de crédito. Y por lo tanto, también desacelera el consumo. Y en ese caso, un enfriamiento del consumo en los EE.UU. y Europa impacta en todo el mundo. Entonces, lo más preocupante, yo lo veo por ese lado más que por el impacto directo que puede llegar a tener en la compra de propiedades”, afirmó Rozados.
Para la economía argentina, el efecto indirecto inmediato se da de la siguiente manera: la espiral de precios en el mercado inmobiliario genera presiones inflacionarias, que en los EE.UU. están siendo controladas por la Reserva Federal con el aumento de su tasa de interés de referencia (desde junio de 2004, la tasa subió 16 veces y pasó de 1% a 5%). Pero esto repercute en el costo de los intereses de la deuda pública argentina y en las tasas que tienen que pagar las empresas y los particulares para acceder al crédito en nuestro país.
Por otra parte, este efecto inflacionario está siendo motorizado por la escalada en los precios del petróleo, que se ubica en niveles récord por encima de los u$s70 desde hace algunos meses, por factores estructurales como ser el crecimiento de la demanda mundial por encima de la oferta, y también por factores coyunturales como el riesgo de conflicto en Irán. Esta situación podría acelerar el fin de la burbuja de precios.
Precios recalentadosPara Rozados, en los próximos meses no se espera que cambie la llegada de inversores extranjeros al mercado Premium. “Creo que va a seguir firme durante este año, pero no puedo decir si se va a incrementar. Es verdad que si uno hace un análisis racional y utiliza variables como la relación con los sueldos o la capacidad de ahorro, uno podría decir que los precios del segmento premium están recalentados. Sin embargo, hay una demanda que no responde a esa relación de salarios, sino que tiene que ver con otras cuestiones, de ahorros obtenidos en otro momento, con rentabilidades actuales, y esa demanda hoy lo avala. Por eso creo que no podemos hablar de que hay una burbuja en el sector. Pero sí estimo que a partir del momento en que empieza a haber una recesión severa se frena todo, y el que sufre las mayores consecuencias es el mercado inmobiliario”.
Las vías de contagio son numerosasDe acuerdo con el informe del FMI, existen varios canales a través de los cuales las variaciones en el nivel de precios de los inmuebles afectan a la demanda agregada y al PBI. En primer lugar, los precios de las viviendas afectan a la riqueza neta de sus propietarios y a su capacidad de tomar créditos y de consumir. Un estudio realizado en el 2003 revela que por cada dólar que crece esta riqueza, el consumo aumenta cinco centavos, con un impacto mayor en países que se financian principalmente a través del sistema financiero (como EE.UU., Reino Unido y Australia), que en aquellos que lo hacen a través de los bancos (Francia y España). Esto significa que una caída del 10% en los precios de las viviendas, reduce el crecimiento del consumo en 0,5% durante el primer año.
En segundo lugar, estos precios alteran los incentivos para construcción residencial. También impulsan la demanda de empleo en los sectores de la construcción, y por ende los ingresos y el consumo. Estos efectos combinados muestran que una desaceleración en los precios del real estate de los EE.UU. del 10% puede reducir su PBI en un 2% después del primer año. Pero el FMI indica que el 40% de las burbujas de precios en el sector inmobiliario terminaron pinchándose, generando una caída en el PBI. Y que casi todos estos episodios fueron precedidos por ajustes significativos en la política monetaria, de entre un 4% y un 5% en las tasas de interés de corto plazo. Por lo que inquieta saber que desde junio de 2004, la tasa de interés de referencia de la Fed pasó del 1% al 5% actual.
Sobran los capitalesPara la consultora Jones Lang Lasalle, una de las principales del mercado inmobiliario mundial, los inmuebles a adquirir en el mundo no alcanzaron para los fondos disponibles. En 2005 se estimó que sólo la mitad de un total de u$s260.000 millones disponibles para ser invertidos en bienes raíces pudo encontrar un destino en ese sector. Este boom se explicó porque en el sector la rentabilidad global promedio fue de 17% anual (6% de ganancia obtenida por alquileres y 11% por la revalorización de los inmuebles).
Sin embargo, la consultora advirtió sobre el hecho de que los valores actuales de mercado ya no tienen relación con el valor de uso de los inmuebles. Pagar u$s18.000 el metro cuadrado en algunos barrios de Londres no puede sostenerse en el largo plazo. De hecho, en la ciudad de Shanghai, China, donde el boom inmobiliario de estos últimos años fue muy significativo, la mitad de las torres de oficinas están vacías
economía mundial (World Economic Outlook) puso el foco en los riesgos que existen en el mercado inmobiliario de los países desarrollados.“El análisis considera que en numerosos países, el incremento en los precios de los inmuebles excede significativamente el nivel justificado por fundamentales tales como crecimiento de la población, del ingreso y de las tasas de interés, elevando la estimación de que los precios de los inmuebles deberán ajustarse en los próximos meses”, advirtió el informe del organismo.Por otra parte, el FMI también encontró que la correlación entre el precio de los inmuebles en los distintos países era sorprendentemente alta, más teniendo en cuenta que se trata de activos que no se negocian como las acciones o los bonos. Esto incrementa la posibilidad de que una caída en los precios pueda afectar a varios países al mismo tiempo, lo que aumentaría el impacto en la economía mundial.
“Tanto en el mercado inmobiliario de los EE.UU. como en el de Europa, las operaciones se realizan con un fuerte apalancamiento financiero. En Europa, prácticamente se está tomando un 80%-90% de deuda para la compra de un inmueble. Entonces, al ser excelentes las condiciones financieras a nivel mundial con tasas récord, más la falta de otras alternativas con buen rendimiento, todo esto hace que el mercado de real estate se retroalimente”, afirmó Gervasio Ruiz de Gopegui, coordinador de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Belgrano.
De hecho, el Fondo Monetario Internacional comparó el efecto de un crack inmobiliario frente a uno de origen bursátil. Un crack bursátil, definido como una caída superior a 30% en los precios de las acciones, “cuesta” el equivalente a 4% de crecimiento del PBI en 2 años. Mientras que un crack inmobiliario, definido como un caída en los precios superior a 14%, produce daños similares a una caída de 8% en el PBI. Y encima sus efectos duran mucho más: hasta cuatro años.
Sin embargo, para Juan Carlos Franceschini, director de la consultora especializada CDI, la calidad del informe del FMI es discutible, teniendo en cuenta lo sucedido recientemente con el organismo y sus recomendaciones de política económica para la Argentina. “Lo del FMI es poco serio, es uno más de los típicos informes que elabora el organismo y que han perdido respeto después de la experiencia argentina. El mercado no está a las puertas de una hecatombe, hay correcciones que se están llevando a cabo en España de manera gradual.”
Inversores extranjerosEn nuestro país, la situación que vive el sector inmobiliario es muy distinta. Para José Rozados, director del sitio especializado Reporte Inmobiliario.com, “mientras que el aumento de los valores de la construcción en España y en los EE.UU., los dos mercados más recalentados, se da a partir de condiciones de financiación de tasas bajas, acá la compra de las propiedades en el segmento premium se hizo con recursos propios, sin financiamiento.Si suben las tasas, ninguno de estos compradores se va a ver apremiado por una cuestión financiera y va a tener que salir a vender sus propiedades, cosa que sí sucedería allá”.
Pero en realidad, esta apreciación del mercado tiene en cuenta cómo financiaron los inversores argentinos sus compras de viviendas en el sector premium, que es el único segmento del mercado local adonde llegan inversiones extranjeras. “Lo que sí entiendo que podría llegar a haber, es que en el caso de que ocurra algún problema con el real estate en el resto del contexto mundial, obviamente va a haber una disminución en el ritmo de comercialización local, por la misma duda que presenta el mercado general. Pero es bien distinto en el sentido de que aquí no es un efecto financiero el que está produciendo la suba, sino que es una demanda sostenida”, agregó Ruiz de Gopegui.
De acuerdo con Rozados, la proporción de extranjeros que invierten en el mercado premium local llega a un 15% del total, concentrado en los barrios de Puerto Madero, Recoleta, Barrio Norte y algo de San Telmo. Si bien esta proporción no es tan elevada como para que en caso de que se pinche la burbuja en EE.UU. y Europa el mercado premium local se detenga, sí puede afectar a una parte de los desarrollos en curso. De hecho, Franceschini explicó que en algunos emprendimientos de Puerto Madero, la participación de inversores extranjeros puede llegar al 40%.
Efectos indirectosEl director de Reporte Inmobiliario prefiere privilegiar el efecto indirecto por sobre el directo en caso de estallido del mercado inmobiliario internacional. “Gran parte de los valores inmobiliarios están respaldados en el consumo de los estadounidenses y de los europeos. Porque ellos están endeudados en función de lo que valen sus inmuebles. Por ende, una caída en la valorización de sus inmuebles repercute en sus posibilidades de endeudamiento y de crédito. Y por lo tanto, también desacelera el consumo. Y en ese caso, un enfriamiento del consumo en los EE.UU. y Europa impacta en todo el mundo. Entonces, lo más preocupante, yo lo veo por ese lado más que por el impacto directo que puede llegar a tener en la compra de propiedades”, afirmó Rozados.
Para la economía argentina, el efecto indirecto inmediato se da de la siguiente manera: la espiral de precios en el mercado inmobiliario genera presiones inflacionarias, que en los EE.UU. están siendo controladas por la Reserva Federal con el aumento de su tasa de interés de referencia (desde junio de 2004, la tasa subió 16 veces y pasó de 1% a 5%). Pero esto repercute en el costo de los intereses de la deuda pública argentina y en las tasas que tienen que pagar las empresas y los particulares para acceder al crédito en nuestro país.
Por otra parte, este efecto inflacionario está siendo motorizado por la escalada en los precios del petróleo, que se ubica en niveles récord por encima de los u$s70 desde hace algunos meses, por factores estructurales como ser el crecimiento de la demanda mundial por encima de la oferta, y también por factores coyunturales como el riesgo de conflicto en Irán. Esta situación podría acelerar el fin de la burbuja de precios.
Precios recalentadosPara Rozados, en los próximos meses no se espera que cambie la llegada de inversores extranjeros al mercado Premium. “Creo que va a seguir firme durante este año, pero no puedo decir si se va a incrementar. Es verdad que si uno hace un análisis racional y utiliza variables como la relación con los sueldos o la capacidad de ahorro, uno podría decir que los precios del segmento premium están recalentados. Sin embargo, hay una demanda que no responde a esa relación de salarios, sino que tiene que ver con otras cuestiones, de ahorros obtenidos en otro momento, con rentabilidades actuales, y esa demanda hoy lo avala. Por eso creo que no podemos hablar de que hay una burbuja en el sector. Pero sí estimo que a partir del momento en que empieza a haber una recesión severa se frena todo, y el que sufre las mayores consecuencias es el mercado inmobiliario”.
Las vías de contagio son numerosasDe acuerdo con el informe del FMI, existen varios canales a través de los cuales las variaciones en el nivel de precios de los inmuebles afectan a la demanda agregada y al PBI. En primer lugar, los precios de las viviendas afectan a la riqueza neta de sus propietarios y a su capacidad de tomar créditos y de consumir. Un estudio realizado en el 2003 revela que por cada dólar que crece esta riqueza, el consumo aumenta cinco centavos, con un impacto mayor en países que se financian principalmente a través del sistema financiero (como EE.UU., Reino Unido y Australia), que en aquellos que lo hacen a través de los bancos (Francia y España). Esto significa que una caída del 10% en los precios de las viviendas, reduce el crecimiento del consumo en 0,5% durante el primer año.
En segundo lugar, estos precios alteran los incentivos para construcción residencial. También impulsan la demanda de empleo en los sectores de la construcción, y por ende los ingresos y el consumo. Estos efectos combinados muestran que una desaceleración en los precios del real estate de los EE.UU. del 10% puede reducir su PBI en un 2% después del primer año. Pero el FMI indica que el 40% de las burbujas de precios en el sector inmobiliario terminaron pinchándose, generando una caída en el PBI. Y que casi todos estos episodios fueron precedidos por ajustes significativos en la política monetaria, de entre un 4% y un 5% en las tasas de interés de corto plazo. Por lo que inquieta saber que desde junio de 2004, la tasa de interés de referencia de la Fed pasó del 1% al 5% actual.
Sobran los capitalesPara la consultora Jones Lang Lasalle, una de las principales del mercado inmobiliario mundial, los inmuebles a adquirir en el mundo no alcanzaron para los fondos disponibles. En 2005 se estimó que sólo la mitad de un total de u$s260.000 millones disponibles para ser invertidos en bienes raíces pudo encontrar un destino en ese sector. Este boom se explicó porque en el sector la rentabilidad global promedio fue de 17% anual (6% de ganancia obtenida por alquileres y 11% por la revalorización de los inmuebles).
Sin embargo, la consultora advirtió sobre el hecho de que los valores actuales de mercado ya no tienen relación con el valor de uso de los inmuebles. Pagar u$s18.000 el metro cuadrado en algunos barrios de Londres no puede sostenerse en el largo plazo. De hecho, en la ciudad de Shanghai, China, donde el boom inmobiliario de estos últimos años fue muy significativo, la mitad de las torres de oficinas están vacías
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Punta del Este tiene un mercado inmobiliario millonario
Pese a la crisis internacional, en Punta del Este ejecutan un millón de dólares al día en obras a nivel inmobiliario. El miércoles se inauguró el salón inmobiliario de Punta del Este en su nueva edición con 33 expo
sitores que buscan concretar sus ventas.Hasta ahora sólo se han cancelado tres grandes inversiones, de 60 que hay en construcción y 15 que se están lanzando en esta temporada.Los operadores llaman la atención sobre la inversión en viviendas familiares principalmente en José Ignacio, con construcciones que superan en algunos casos los 10 millones de dólares.Según afirman los operadores, Punta del Este esta en el momento de máximo nivel de construcción de toda su historia y están apareciendo a pesar de la crisis nuevos proyectos.Actualmente hay en ejecución unos 500.000 metros cuadrados, por un nivel de inversión global de entre 600 y 700 millones de dólares. Julio Villamide, operador inmobiliario e integrante de la Cámara Inmobiliaria, aseguró que en muchas partes se cataloga a José Ignacio, por ejemplo, como uno de los cinco lugares más exclusivos del mundo. Algunas construcciones son realmente importantes.“Costos que pueden llegar los 10 millones de dólares por vivienda. Hay una de más de 3.000 metros cuadrados, construida de cristal y titanio que ha de andar cerca de los 10 millones de costo”.Estas son construcciones excepcionales en términos mundiales, con viviendas de 3.000 y 4.000 metros cuadrados edificados. Los propietarios provienen principalmente de Europa y Estados Unidos.Además, en esta temporada se estima que se están entregando unos 1500 nuevos apartamentos.La dinámica de los negocios sigue activa y los niveles de venta este verano serán sensiblemente más bajos que el pasado año. El año pasado según los operadores fue el mejor en décadas a raíz de la expansión. Afirman que el 2008 será irrepetible por eso no es punto de comparación.Por otra parte, en estos últimos meses hubo tres edificios que no llegaron a construirse. “Proyectos que no llegaron al nivel de ventas que los promotores de ventas querían y no llegaron a concretarse en la práctica. No es que el edificio haya quedado detenido sino que directamente no empezó la construcción. Eso ha pasado en dos o tres casos, no es lo habitual. Hay entre 10 y 15 que se están lanzando este verano, algunos realmente muy importantes de áreas generosas con buenas ubicaciones. La dinámica de las negociaciones sigue activa”.En este sentido hay en construcción unos 60 edificios en la actualidad, 12 ya se terminaron.Según dijo Villamide, la cancelación de algunos proyectos se debe a que algunos inversores europeos están teniendo problemas con su país de origen y esto se refleja en la dinámica de sus negocios en América latina.La cifra de ejecución de proyectos es realmente importante. En Punta del Este se ejecuta a nivel inmobiliario un millón de dólares por día.“Creo que en términos de ejecución de la obra, en Punta del Este debemos estar en el millón de dólares por día, alrededor de 300 millones de dólares al año. Eso es lo que se está ejecutando en el ritmo actual”.
Los compradores de estos apartamentos provienen mayoritariamente de Argentina (un 70%), mayoritariamente del interior, ahora ha crecido el nivel de compra desde Brasil (que se ubica entre un 5% y un 10%), y el resto compradores extra regionales, estos ocupan un 20% o 25 %, son mayoritariamente europeos, norteamericanos y mexicanos.Los apartamentos se están vendiendo a 2.000 dólares el metro cuadrado pero pueden llegar al doble, por lo que tienen valores de venta de varios millones de dólares.Según los operadores esta circunstancia también es relativamente nueva. Villamide califica la situación del sector inmobiliario en el marco de esta crisis internacional como muy buena. Asegura que, si bien el sector de la construcción no está ajeno a esta crisis, en Punta del Este, el mercado inmobiliario sigue en expansión.“En un momento en que las expectativas no son buenas, y en el mundo la crisis está golpeando y muy fuerte, el mercado inmobiliario en Uruguay, por el momento, sigue disfrutando de un ciclo de expansión, que personalmente no creo que cambie con esta coyuntura internacional adversa”.
Pese a la crisis internacional, en Punta del Este ejecutan un millón de dólares al día en obras a nivel inmobiliario. El miércoles se inauguró el salón inmobiliario de Punta del Este en su nueva edición con 33 expo
sitores que buscan concretar sus ventas.Hasta ahora sólo se han cancelado tres grandes inversiones, de 60 que hay en construcción y 15 que se están lanzando en esta temporada.Los operadores llaman la atención sobre la inversión en viviendas familiares principalmente en José Ignacio, con construcciones que superan en algunos casos los 10 millones de dólares.Según afirman los operadores, Punta del Este esta en el momento de máximo nivel de construcción de toda su historia y están apareciendo a pesar de la crisis nuevos proyectos.Actualmente hay en ejecución unos 500.000 metros cuadrados, por un nivel de inversión global de entre 600 y 700 millones de dólares. Julio Villamide, operador inmobiliario e integrante de la Cámara Inmobiliaria, aseguró que en muchas partes se cataloga a José Ignacio, por ejemplo, como uno de los cinco lugares más exclusivos del mundo. Algunas construcciones son realmente importantes.“Costos que pueden llegar los 10 millones de dólares por vivienda. Hay una de más de 3.000 metros cuadrados, construida de cristal y titanio que ha de andar cerca de los 10 millones de costo”.Estas son construcciones excepcionales en términos mundiales, con viviendas de 3.000 y 4.000 metros cuadrados edificados. Los propietarios provienen principalmente de Europa y Estados Unidos.Además, en esta temporada se estima que se están entregando unos 1500 nuevos apartamentos.La dinámica de los negocios sigue activa y los niveles de venta este verano serán sensiblemente más bajos que el pasado año. El año pasado según los operadores fue el mejor en décadas a raíz de la expansión. Afirman que el 2008 será irrepetible por eso no es punto de comparación.Por otra parte, en estos últimos meses hubo tres edificios que no llegaron a construirse. “Proyectos que no llegaron al nivel de ventas que los promotores de ventas querían y no llegaron a concretarse en la práctica. No es que el edificio haya quedado detenido sino que directamente no empezó la construcción. Eso ha pasado en dos o tres casos, no es lo habitual. Hay entre 10 y 15 que se están lanzando este verano, algunos realmente muy importantes de áreas generosas con buenas ubicaciones. La dinámica de las negociaciones sigue activa”.En este sentido hay en construcción unos 60 edificios en la actualidad, 12 ya se terminaron.Según dijo Villamide, la cancelación de algunos proyectos se debe a que algunos inversores europeos están teniendo problemas con su país de origen y esto se refleja en la dinámica de sus negocios en América latina.La cifra de ejecución de proyectos es realmente importante. En Punta del Este se ejecuta a nivel inmobiliario un millón de dólares por día.“Creo que en términos de ejecución de la obra, en Punta del Este debemos estar en el millón de dólares por día, alrededor de 300 millones de dólares al año. Eso es lo que se está ejecutando en el ritmo actual”.Los compradores de estos apartamentos provienen mayoritariamente de Argentina (un 70%), mayoritariamente del interior, ahora ha crecido el nivel de compra desde Brasil (que se ubica entre un 5% y un 10%), y el resto compradores extra regionales, estos ocupan un 20% o 25 %, son mayoritariamente europeos, norteamericanos y mexicanos.Los apartamentos se están vendiendo a 2.000 dólares el metro cuadrado pero pueden llegar al doble, por lo que tienen valores de venta de varios millones de dólares.Según los operadores esta circunstancia también es relativamente nueva. Villamide califica la situación del sector inmobiliario en el marco de esta crisis internacional como muy buena. Asegura que, si bien el sector de la construcción no está ajeno a esta crisis, en Punta del Este, el mercado inmobiliario sigue en expansión.“En un momento en que las expectativas no son buenas, y en el mundo la crisis está golpeando y muy fuerte, el mercado inmobiliario en Uruguay, por el momento, sigue disfrutando de un ciclo de expansión, que personalmente no creo que cambie con esta coyuntura internacional adversa”.
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Casi 20 millones de dólares para cambiarle la cara al Nogaró
Martín Tabeira
Se firmó un acuerdo entre la Dirección General de Casinos de Uruguay y la empresa Vidaplan SA (responsable del hotel Mantra de Manantiales) para llevar a cabo la realización de un millonario proyecto para instalar un centro de multi-entretenimiento en el comienzo de Avenida Gorlero, además de reformar el emblemático Casino Nogaró.
La Dirección General de Casinos de Uruguay y la empresa gerenciadora del Mantra Resort Spa & Casino de Manantiales, Vidaplan SA, llegaron a un arreglo para concretar un importante proyecto en Avenida Gorlero. Se trata de la instalación de un Centro de Multi-entretenimiento en el nacimiento mismo de la arteria principal de la Península, el cual constará de cuatro salas de cine, un teatro, una discoteca, dos restaurantes y dos bares. Las salas de cine tendrán una capacidad de 200 personas cada una, el teatro albergará hasta 250 espectadores, los restaurantes contarán con vista al mar, y la discoteca tendrá un salón VIP y livings privados. Aparte de este centro, se remodelará el histórico Casino Nogaró -incluyendo la renovación de 300 máquinas traídas directamente de Estados Unidos-, el cual pasará a ser explotado por la empresa licitadora bajo la nueva denominación de "Nogaró by Mantra". Las obras comenzarán con la refacción del Casino y se estima una inversión de alrededor de 18 millones de dólares para la concreción de todo el proyecto, el cual tendrá una ganancia estimada de entre 12 y 20 millones de dólares al año.
Martín Tabeira
Se firmó un acuerdo entre la Dirección General de Casinos de Uruguay y la empresa Vidaplan SA (responsable del hotel Mantra de Manantiales) para llevar a cabo la realización de un millonario proyecto para instalar un centro de multi-entretenimiento en el comienzo de Avenida Gorlero, además de reformar el emblemático Casino Nogaró.
La Dirección General de Casinos de Uruguay y la empresa gerenciadora del Mantra Resort Spa & Casino de Manantiales, Vidaplan SA, llegaron a un arreglo para concretar un importante proyecto en Avenida Gorlero. Se trata de la instalación de un Centro de Multi-entretenimiento en el nacimiento mismo de la arteria principal de la Península, el cual constará de cuatro salas de cine, un teatro, una discoteca, dos restaurantes y dos bares. Las salas de cine tendrán una capacidad de 200 personas cada una, el teatro albergará hasta 250 espectadores, los restaurantes contarán con vista al mar, y la discoteca tendrá un salón VIP y livings privados. Aparte de este centro, se remodelará el histórico Casino Nogaró -incluyendo la renovación de 300 máquinas traídas directamente de Estados Unidos-, el cual pasará a ser explotado por la empresa licitadora bajo la nueva denominación de "Nogaró by Mantra". Las obras comenzarán con la refacción del Casino y se estima una inversión de alrededor de 18 millones de dólares para la concreción de todo el proyecto, el cual tendrá una ganancia estimada de entre 12 y 20 millones de dólares al año.
Entre el Casino y el Centro de Multi-entretenimiento se emplearán 150 funcionarios del estado y 300 empleados de Vidaplan, prácticamente el doble de los puestos de trabajos que tiene hoy el Nogaró. La empresa Vidaplan planea ofrecer paquetes que complementen la utilización del centro de entretenimiento y el casino con la estadía en el hotel Mantra, además del condominio de lujo que se proyecta para las 60 hectáreas contiguas al hotel, donde se erigirán 20 casas mediante una inversión de 40 millones de dólares. Foto nota: Proyecto Nogaró by Mantra (Departamento de Marketing Mantra Resort Spa & Casino)
